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◎來源丨溫州房哥

◎文/編丨房哥團(tuán)隊(duì)

◎來源丨溫州房哥

◎文/編丨房哥團(tuán)隊(duì)

在上周文章《 市區(qū)樓市“重演2014”？No！但更讓人擔(dān)憂的是…… 》中，房哥說到，溫州樓市的“癥結(jié)”，在于 總量過剩、品質(zhì)住宅趨于飽和，而 新增需求不足。

關(guān)于如何增加樓市需求這個(gè)問題，政府可謂絞盡腦汁，想到的辦法，大多是試圖通過產(chǎn)業(yè)集聚（特別是新興產(chǎn)業(yè)集聚）推動(dòng)人口集聚。這幾年，無論是濱江CBD、七都未來科技島，還是浙南科技城、甌江口，還有城西剛剛公布的《加快西部新城核心區(qū)產(chǎn)業(yè)招商實(shí)施意見》征求意見稿，都以產(chǎn)業(yè)政策和招商引才為抓手……

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▲截圖自鹿城區(qū)政府官網(wǎng)

▲西部新城核心區(qū)范圍示意：北至甌江路、西至諸甬溫鐵路、南至過境路、東至甌斯達(dá)路圍合而成的矩形區(qū)域。圖據(jù)：溫州市自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)、溫州房產(chǎn)圈

咱們以“西部新城”相關(guān)政策為例：

----產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向：西部新城核心區(qū)鼓勵(lì)時(shí)尚智造、裝備制造、數(shù)字經(jīng)濟(jì)及相關(guān)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等行業(yè)企業(yè)、總部企業(yè)、商會(huì)類機(jī)構(gòu)及溫商落戶；

----招商引資：重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地享有建設(shè)獎(jiǎng)勵(lì)、貢獻(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)、建筑品質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)、轉(zhuǎn)讓權(quán)益、租賃補(bǔ)貼（具體不展開，詳見文末原文鏈接）。

----招才引智：享有高管獎(jiǎng)勵(lì)、解決人才子女教育問題（在學(xué)前和義務(wù)教育階段，落地企業(yè)F1、F2類人才統(tǒng)籌解決其子女入學(xué)，E類以上層次人才、全日制碩士研究生優(yōu)先解決其子女入讀區(qū)級(jí)公辦學(xué)校）。

根據(jù)《加快西部新城核心區(qū)產(chǎn)業(yè)招商實(shí)施意見》（征求意見稿）概括，以文件原文為準(zhǔn)

同樣的路數(shù)、熟悉的味道，剛剛完成“騰籠”的西部新城，還是圍繞著高端制造業(yè)及其相關(guān)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)做文章。

▲鹿城西部新城概念方案示意效果圖，以規(guī)劃落地實(shí)施為準(zhǔn)。/來源 溫州新聞客戶端

“西部新城”的規(guī)劃，走得還是高大上路線。對(duì)此，我們認(rèn)為其落地實(shí)施，還是要吸取其它一些片區(qū)“高舉高打，卻沒有多少實(shí)效”的經(jīng)驗(yàn)，注意接溫州的地氣， 與區(qū)域的資源稟賦相匹配。

為啥這么說呢？因?yàn)樵诋?dāng)下這個(gè)城市發(fā)展階段，溫州試圖通過“招商、引資、引才”等手段在新興產(chǎn)業(yè)端發(fā)力，難度較大。

原因剖析

目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)，顯然已經(jīng)過了產(chǎn)業(yè)全面擴(kuò)張的年代，正因?yàn)閭鹘y(tǒng)產(chǎn)能過剩，才有了這幾年的供給側(cè)改革。

傳統(tǒng)產(chǎn)能過剩，許多城市在“去工業(yè)化”的陣痛中。由此，大家不約而同，都想在新能源產(chǎn)業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)、高端制造業(yè)、高端服務(wù)業(yè)等方向發(fā)力。

但問題在于“僧多粥少”，“分蛋糕”的城市很多，而蛋糕就那么大?，F(xiàn)在的城際競(jìng)爭(zhēng)，相較當(dāng)年的“招商引資”搞工業(yè)多贏，其內(nèi)卷程度，已不可同日而語(yǔ)。

而溫州在這方面的競(jìng)爭(zhēng)，別說和杭州寧波相比，就與兄弟城市嘉興、湖州等相比，也沒有多少優(yōu)勢(shì)。

就以近年來引進(jìn)的新能源產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目“某馬”為例，早期項(xiàng)目方曾與湖州某區(qū)招商洽談，可人家政府選擇的項(xiàng)目更多，根本看不上，最后來到了溫州。地方政府選產(chǎn)業(yè)，但更關(guān)鍵的是：產(chǎn)業(yè)也在選擇地方。

溫州之所以在這場(chǎng)“雙向選擇”中沒有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，原因是多方面的，比如土地成本高，生活成本較高、人才吸引力不足，加上當(dāng)前產(chǎn)業(yè)發(fā)展和鏈條延伸主要圍繞著都市圈的集聚效應(yīng)和溢出紅利，如環(huán)滬長(zhǎng)三角、廣深珠三角等等，溫州在這方面，也吃虧不少。

如果你只能“吃別人挑?！钡?，加上別人也“吃不飽”，那么可想而知，你能寄多少希望于此。

溫州的原先優(yōu)勢(shì)，在于依靠“白天當(dāng)老板、晚上睡地板”的精神，構(gòu)建起完備的傳統(tǒng)輕工制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)。然而在新興產(chǎn)業(yè)重構(gòu)和引進(jìn)方面，這個(gè)優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮不了作用。

看來，依靠產(chǎn)業(yè)集聚帶來有質(zhì)量人口的持續(xù)流入，來?yè)纹饻刂輼鞘械男略鲂枨?，目前來看并不現(xiàn)實(shí)。那么，溫州樓市的后續(xù)增量需求，到哪里挖掘呢？

關(guān)于這一點(diǎn)，我們先來看下面這組數(shù)據(jù)：

這130萬(wàn)以上的新溫州人，在溫州生產(chǎn)、生活，但是溫州公司網(wǎng)站建設(shè)他們中絕大多數(shù)并沒有在溫州置業(yè)、沒有在溫落戶。他們中的大多數(shù)是 制造業(yè)、 普通服務(wù)業(yè)從業(yè)人員。

這一批新溫州人的收入情況、居住租金情況如何呢？

12月初，房探以位于鹿城鞋都的大都市女鞋智造基地為采樣點(diǎn)，進(jìn)行了采樣調(diào)查。

房探了解到大都市女鞋智造基地園區(qū)及其周邊聚集了上千家鞋生產(chǎn)企業(yè)，從業(yè)人員近2萬(wàn)人。其中，大都市女鞋智造基地入住各類鞋企100多家，從業(yè)人員1萬(wàn)余人（住宿在產(chǎn)業(yè)園宿舍的約有四五千人）。企業(yè)員工各層級(jí)多為新溫州人，溫州本地人比例占比大致在1-2%。

▲園區(qū)實(shí)景圖

房探了解到部分鞋類公司各類層級(jí)藍(lán)領(lǐng)收入及租金大致分布：

年收入

租金

普工

5萬(wàn)上下浮動(dòng) （保底+計(jì)件）

≤500元居多，多住宿舍

普通技工

7-8萬(wàn)上下浮動(dòng) （保底＋計(jì)件）

租金500-2000元檔較受歡迎。其中，類似單身公寓一室一衛(wèi)一小廚租金大致在500-1200元，視房源情況而定。兩室一廳一衛(wèi)則多在1500-2000元左右。小情侶、或家庭多在外合租。

高級(jí)技工/主管

10-20萬(wàn)上下浮動(dòng) （保底+計(jì)件）

廠長(zhǎng)、經(jīng)理級(jí)等高管

20-50萬(wàn)上下浮動(dòng) （保底+利潤(rùn)分紅）

▲或有誤差，以實(shí)際為準(zhǔn)

園區(qū)有廠房配套員工宿舍，通常標(biāo)配普通員工四人間、主管兩人間、經(jīng)理一人間。提供宿舍或提供租房補(bǔ)貼，普通員工約300-1000元左右。

▲廠房宿舍外景及樣板房實(shí)景圖

房探另從普通服務(wù)業(yè)了解到，普通從業(yè)人員大多入住集體宿舍，月租金≤500元，且多由雇主提供；而有一定技術(shù)含量的從業(yè)人員（如廚師、技師等）多選擇普通民房改造的單身公寓等，月租金≤1500元；雙職工家庭、拖家?guī)Э诘牡榷噙x擇單租套房，月租金2000元上下視房源情況、區(qū)位等浮動(dòng)。

另外，房探了解到，因大拆大整，舊村落地房等被拆除，而新開發(fā)的安置房、商品房等項(xiàng)目的出租房源出租成本較高，這些房源大多不是 新溫州人租房的對(duì)象。

可見，溫州市區(qū)的住房市場(chǎng)，對(duì)這一龐大的階層并不友好，他們的 住房需求，因?yàn)榭們r(jià)的門檻原因，更是長(zhǎng)期被抑制。

其實(shí)，這幾年我們注意到，市區(qū)與新溫州人居住需求有一定匹配度的小微戶型，供應(yīng)極少。有類似產(chǎn)品供應(yīng)的，比如鹿城之光、世紀(jì)之光、歡樂天地、天空之城等多個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)的少量建筑面積約75+㎡的戶型，亮相后基本被搶光。

最近的小戶型案例，是位于甌海潘橋的萬(wàn)科·映星河。

▲項(xiàng)目相對(duì)位置示意

據(jù)反饋，該樓盤首開購(gòu)買75㎡的客戶中，絕大部分為新溫州人，他們一直想在溫州安家落戶，但苦于商品房置業(yè)門檻（特別是首付）相對(duì)較高。

那么，怎么去滿足這個(gè)群體的置業(yè)需求呢？根據(jù)我們調(diào)查了解，其房源條件應(yīng)該是這樣的：

建筑面積約70方上下，不大于75方的兩居室；

總價(jià)區(qū)間在100萬(wàn)-130萬(wàn)左右，最好不要超 過150萬(wàn) 。

換句話說，這樣的房源，單價(jià)大致在1.5-2萬(wàn)元/㎡之間。但實(shí)際上，這幾年溫州符合他們需求的商品房新盤幾乎沒有。

那么，問題來了，市場(chǎng)有龐大的需求基數(shù)，但類似的產(chǎn)品為什么供應(yīng)極少，或者沒有批量出現(xiàn)呢？

這個(gè)問題，除了地段以外，關(guān)鍵在于土拍時(shí)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件設(shè)置，非常不利于設(shè)計(jì)小戶型，且主要體現(xiàn)在機(jī)動(dòng)車位的配比上。

根據(jù)住宅停車配建指標(biāo)，建筑面積約60-90㎡車位配比都是1：1。

項(xiàng)目

機(jī)動(dòng)車(車位/戶)

商品房、拆遷安置房

戶建筑面積>200㎡或別墅

2.0

140㎡<戶建筑面積≤200㎡

1.6

90㎡<戶建筑面積≤140㎡

1.2

60㎡<戶建筑面積≤90㎡

1.0

戶建筑面積≤60㎡

0.6

小區(qū)物管等配套附屬用房（車位/100㎡建筑面積）

0.3

注：公共租賃住房應(yīng)充分利用地下空間設(shè)置至少一層地下車庫(kù)作為公共停車庫(kù)，停車泊位數(shù)量不少于總戶數(shù)的20%。

▲《溫州市區(qū)建筑工程停車配建標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)劃管理規(guī)定》（溫市規(guī)[2017]83號(hào)）

也就是說，設(shè)計(jì)60方的小戶型，相比90方戶型，要多配置1/3的車位。

在這種情況下，如果批量建設(shè)70方左右的小微戶型，就意味著地下室挖兩層都很有可能不夠！挖三層，建設(shè)成本直線飆升，且車位后期極有可能賣不掉（小戶型車位需求少）。

因此，無論從成本還是收益的角度考慮，開發(fā)商沒有任何積極性去供應(yīng)70方上下的小微戶型。

咱們回過頭來看西部新城規(guī)劃。

▲西部新城核心區(qū)范圍示意：北至甌江路、西至諸甬溫鐵路、南至過境路、東至甌斯達(dá)路圍合而成的矩形區(qū)域。圖據(jù)：溫州市自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)、溫州房產(chǎn)圈

位于西部新城核心區(qū)的廠房已經(jīng)悉數(shù)搬走， 目前鹿城的制造業(yè)大多集聚在鞋都、藤橋、仰義、豐門一帶，與西部新城距離最近。所以，我們認(rèn)為用騰挪出來的西部新城土地，來化解這一批新溫州人的居住問題，其實(shí)大有可為。

A

購(gòu)房：車庫(kù)配比政策傾斜

從區(qū)位條件來看，西部新城相對(duì)偏西的地塊， 毛坯售價(jià)完全有條件低至1.7-1.8萬(wàn)元/㎡，要知道，黃龍的鹿城之光，目前在售價(jià)格加上各種優(yōu)惠之后，許多房源毛坯價(jià)在1.7萬(wàn)/ ㎡之下。

單價(jià)門檻能讓新溫州人夠得著，只要戶型面積段也往下調(diào)，那么這批需求就可以得到一定程度的釋放。只要政府在土拍時(shí)，在車庫(kù)配比上做一定的政策傾斜，引導(dǎo)市場(chǎng)做小微戶型，那么將會(huì)有一大批新溫州人夠得著市區(qū)商品房的總價(jià)門檻。

B

租房：商務(wù)用地可做單身公寓

假定類似單身公寓的配置租金為1500元/㎡，面積30方，售價(jià)不到30萬(wàn)，那么從投資回報(bào)率來考慮，還是比較可觀的。

只要回報(bào)劃算，市場(chǎng)就有動(dòng)力去供應(yīng)相對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品。這其間，只差政府的臨門一腳。

所以，不開玩笑，這或許是溫州樓市未來增量需求的希望所在。而西部新城可以成為這樣的“試驗(yàn)田”……

好了，今天就說到這！

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